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2025年第五批次土拍，拍出了上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率。

6月19日-20日，上海上演土拍盛會(huì)，青浦徐涇、閔行顓橋、寶山南大、楊浦濱江、金山新城、浦東曹路的六宗地塊集中出讓?zhuān)偝鲎屆娣e31.38萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約192.5億元。

此次土拍為2025年上半年上海供應(yīng)規(guī)模最大的一次，共吸引十多家房企參拍，其中多數(shù)為國(guó)央企。

最終，6宗地塊全部成功出讓?zhuān)瑪埥?12.57億元，整體溢價(jià)率超10%。

保利連下兩城

內(nèi)環(huán)地塊向來(lái)是房企爭(zhēng)搶的重點(diǎn)。

此次土拍中，唯一一宗內(nèi)環(huán)楊浦濱江地塊，吸引了上海城建、中海、保利發(fā)展、越秀、招商、華潤(rùn)+中能建聯(lián)合體共六位競(jìng)買(mǎi)人的角逐。

楊浦濱江（孫婉秋攝）

該地塊位于平?jīng)錾鐓^(qū)，直線(xiàn)距離黃浦江僅約1.3公里，直線(xiàn)距離地鐵18號(hào)線(xiàn)平?jīng)雎氛疽仓挥?30米，地理位置優(yōu)越，且周邊配套設(shè)施齊全。地塊出讓面積為1.47萬(wàn)平方米，容積率2.5、起拍價(jià)26.76億元，這樣的配置，對(duì)于多數(shù)頭部房企而言，都是不易出錯(cuò)的選擇。

經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)95輪競(jìng)價(jià)，3號(hào)競(jìng)買(mǎi)人保利發(fā)展以35億元總價(jià)、30.79%的溢價(jià)率力壓眾房企，競(jìng)得該地塊。最終成交樓面價(jià)9.55萬(wàn)元/平方米，一舉刷新楊浦內(nèi)環(huán)樓面價(jià)紀(jì)錄，成為楊浦新的單價(jià)地王。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，近10萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，未來(lái)售價(jià)至少14萬(wàn)元/平方米起。

保利發(fā)展此次刷新的，正是自家之前創(chuàng)下的記錄。

去年7月三批次土拍中，保利發(fā)展曾以22億元擊敗8位競(jìng)買(mǎi)人，拿下楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊，溢價(jià)21.18%，成交樓面價(jià)為8.85萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)也刷新了記錄。隨后保利將該地塊命名為保利?外灘序，去年底首開(kāi) 74 套小高層房源，均價(jià) 12.9萬(wàn)元/㎡，最終收到528組認(rèn)購(gòu)，以714%的認(rèn)購(gòu)率創(chuàng)下2024年上海認(rèn)購(gòu)率記錄，入圍積分更是高達(dá)74.27分，成為當(dāng)年上?，F(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。

隨后保利乘熱打鐵，不到1個(gè)月再度開(kāi)盤(pán)，202套房源依然迅速被市場(chǎng)消化，收獲認(rèn)購(gòu)近300組，認(rèn)籌率達(dá)148%。

熱度繼續(xù)，今年5月外灘序再推223套房源，依然吸引了544組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)244%。

幾開(kāi)幾捷，日光去化讓保利在楊浦濱江嘗足了甜頭，也堅(jiān)定了繼續(xù)拿地的決心。

在本輪拿下楊浦地塊之前，保利發(fā)展已率先將閔行顓橋地塊收入囊中。

該地塊臨近地鐵15號(hào)線(xiàn)，周邊高端住宅氛圍濃厚，未來(lái)項(xiàng)目去化壓力較小。地塊吸引了3位競(jìng)買(mǎi)人，分別為保利發(fā)展、聯(lián)發(fā)集團(tuán)和象嶼地產(chǎn)，最終保利發(fā)展以總價(jià)31.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率12.95%。

今年以來(lái)，保利發(fā)展在滬攻勢(shì)極為迅猛。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1—5月，其以129.43億元權(quán)益銷(xiāo)售額位居上海房企首位，去年同期為56.45億元，排名第7位。

不過(guò)，保利發(fā)展近期多個(gè)上海項(xiàng)目都遭到了業(yè)主維權(quán)，口碑正在受到質(zhì)疑。

如保利在閔行的項(xiàng)目光合上城，多處問(wèn)題曝光，業(yè)主集體發(fā)聲求公正；楊浦區(qū)保利越秀?和樾天匯被指降配減標(biāo)嚴(yán)重、虛假宣傳等多方面問(wèn)題；嘉定區(qū)的越秀保利嘉悅云上項(xiàng)目，也接連被投訴存在虛假宣傳、降標(biāo)等問(wèn)題……

聯(lián)發(fā)“甩”象嶼高溢價(jià)摘地

本輪土拍，拍出上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率的，是浦東曹路地塊。

該地塊由一宗容積率1.5的宅地及一宗容積率1.2的其他商服用地組成，建筑密度較低。其距離軌交9號(hào)線(xiàn)、12號(hào)線(xiàn)交匯的金海路站約0.8公里，吸引到象嶼、安徽高速、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)四家參拍。

競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)頗為激烈，第一階段經(jīng)過(guò)67輪報(bào)價(jià)后，達(dá)到地塊中止價(jià)20.754億元，轉(zhuǎn)入競(jìng)拍“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)階段，4家全部跟進(jìn)。這一階段，主要競(jìng)拍商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)設(shè)施和高端人才住房配建比例指標(biāo)。

其中，安徽高速、聯(lián)發(fā)均接受三項(xiàng)指標(biāo)的上限，未能決出最終贏(yíng)家。而后在第二輪競(jìng)價(jià)階段，聯(lián)發(fā)以21億元的總價(jià)摘地，溢價(jià)率高達(dá)41.68%，創(chuàng)下集中供地以來(lái)新高。

有意思的是，該地塊南側(cè)便是象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺(tái)，該項(xiàng)目在近一年時(shí)間里五開(kāi)五捷，均觸發(fā)積分。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為象嶼、聯(lián)發(fā)，此次二者均單獨(dú)參與了浦東曹路地塊的競(jìng)拍。盧文曦稱(chēng)，“項(xiàng)目熱銷(xiāo)似乎給了房企信心，都想‘單干’?！?/p>

此外，中建八局以總價(jià)81.95億元、1.17%的溢價(jià)率，包攬了本輪“巨無(wú)霸”地塊——寶山南大綜合地塊；建發(fā)以12.68億元、9.78%的溢價(jià)率競(jìng)得金山新城地塊；民企大華則以30.53億元底價(jià)將青浦徐涇地塊收入囊中。

整體來(lái)看，6宗地塊合計(jì)收金逾212億元，國(guó)央企仍是拿地主力，上海本土房企大華亦有收獲，并呈現(xiàn)出中心區(qū)熱、郊區(qū)分化的格局。

制表：左宇

記者左宇

文字編輯孫婉秋

版面編輯 佘詩(shī)婕